העילות להפחתת ההיטלים

המצב השורר כיום טומן בחובו פוטנציאל מובנה להפחתה או ביטול דרישות תשלום בהיטלי פיתוח. ה"חטא הקדמון" מתחיל מהתנהלות שנויה במחלוקת של רשויות מקומיות רבות שדאגו להסטה עיקבית, מתמשכת ולא חוקית של הון זמין שנגבה ונועד להקמת תשתיות עירוניות, לצורך כיסוי גירעונות ושימושים שאמורים להיות מכוסים מהתקציב הרגיל.
מיומנות וכישורים משפטיים אינם מספיקים לטיפול יעיל בהיטלי פיתוח. נדרשת מידה רבה של רגישות למערכת היחסים העדינה והמורכבת בין היזם לרשות המקומית, הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך, ומחויבות אתית ומקצועית להעמיד את טובת הלקוח הכוללת בראש מערכת השיקולים.

פגמים בחיובים

דרישת תשלום בהיטלי פיתוח אמורה להיות מבוצעת בהתאם לכללים ולדרישות, הצורניות והמהותיות, הן בחוק העזר, הן בחוק המסמיך את הרשות המקומית בהתקנת חוקי העזר והן בדיני המשפט המנהלי באופן כללי. יש לבחון את התאמתה של דרישת התשלום לכל מערכת החקיקה והפסיקה, על כל שכבותיה, ואת המשמעויות שיש לייחס לחריגה מהכללים שבדין.

פגמים בתחשיב חוק העזר

פענוח הצופן המקודד בחוקי העזר הינה מלאכה מורכבת הדורשת השגה וניתוח של מידע מגוון החל מתיקי בניין וארכיונים וכלה בתוכניות בניה, פרוגרמות ותקציבי פיתוח חיצוניים.
על המבקש לבחון את תחשיב חוק העזר להשקיע משאבים רבים במעקב וניתוח התחשיבים הרבים העומדים בבסיס התעריפים של חוקי העזר השונים ברשויות השונות.

טענות מדיני המשפט המינהלי

הטלת תשלומי חובה על ידי הרשות המקומית כפופה לעקרונות ולכללים מדיני המשפט המנהלי החלים על כל פעולה או החלטה של רשות ציבורית. המשפט המנהלי נועד להחיל על הרשות המבצעת (ובכלל זה על הרשויות המקומיות) עקרונות דמוקרטיים (כגון,  סבירות, הבטחת הגינות, תום לב,  ושוויון), לצד כללים פורמליים, דוגמת היקף התשתית העובדתית הנדרשת לקבלת החלטה מנהלית, אופן הפעלת שיקול הדעת המנהלי, היקף הסמכות המנהלית במדרג הסמכויות, וכן כללים מנהליים המסדירים את יחסיה של הרשות עם  הציבור ועם הפרט.

חיובים רטרואקטיביים

עד לאחרונה, הייתה מקובלת הגישה שנדרשת “זיקה בזמן” בין מועד הנחת התשתיות הגובלות בנכס למועד בו הונפקו דרישות התשלום, וכי לא ניתן לגבות היטלים שנים רבות לאחר שהסתיימו עבודות הקמת התשתית העירונית.
בפסק דין תקדימי של בית המשפט העליון מתאריך 24.6.2012, בעניין עעם 2314/10 עיריית ראש העין נ’ אשבד נכסים בע”מ (“הלכת אשבד“), נקבע כי קיימת סמכות לרשויות מקומיות לחייב בהיטלי פיתוח בגין תוספת בנייה מבלי שתתקיים בהכרח זיקה בזמן בין המועד שבו הוקמה התשתית העירונית למועד שבו מתבקשת תוספת הבניה.
בית המשפט העליון פתח פתח כחודו של מחט והרשויות המקומיות מצאו בו שער לסחף אדיר של חיובים רטרואקטיביים אשר הופכים, הלכה למעשה, את היטלי הפיתוח ל”מס תשתיות” מבלי לעמוד על קיומן של הזיקות הקבועות בחוקי העזר, בפרט ובחוקים המסמיכים, בכלל.
כיום, יותר מאי פעם, יש לבחון ביתר שאת את חוקיות דרישות התשלום על מנת להפחיתן במסגרת החוק.

מימון עקיף באמצעות הסכמי פיתוח

ביום 27.06.11 פורסם פסק הדין של בית המשפט העליון בענין ע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נ’ ראש עיריית יבנה, אשר אמור היה לזעזע את אמות הסיפים בכל הנוגע למנהל ציבורי תקין בשלטון המקומי. פסק הדין דן בהסכם שנחתם בין הרשות המקומית ליזם מקומי לפיו היזם יבצע את עבודות התשתית במיזם ובתמורה הוא יקבל פטור חלקי מהיטלי פיתוח שהוא אמור לשלם. נקבע, כי סעיף זה בהסכם איננו חוקי ועל העירייה לפעול בדרך של פרסום מכרז לביצוע העבודות וגביית ההיטלים כפי שדורש הדין. פסק הדין מדגיש את התנהלותה הפסולה של עיריית יבנה אשר על מנת להשיא את הכנסותיה ממס, מחד, ולחסוך בעלויות פיתוח, מאידך, פעלה בדרך לא חוקית תוך התעלמות מכללי מנהל תקין.
אמות הסיפים לא נעו ולא זעו שכן עיריית יבנה פעלה כדרך כל הרשויות המקומיות אשר מעדיפות את הדרך של גבייה מהירה ורחבה, מחד, וביצוע מהיר וזול של עבודות התשתית, מאידך.
נראה שהחלטת בית המשפט העליון הינה גזירה שהן הרשויות והן היזמים אינם יכולים לעמוד בה; מהר מאוד מצאו הרשויות פתרונות והסדירו קריטריונים להמשיך ולהטיל את עלויות הפיתוח על היזם המקומי אשר לא יכול להרשות לעצמו להיות תלוי בביצוע הפיתוח על ידי הרשויות המקומיות, במתכונתן כיום.
פסק הדין והמציאות בפועל ממחישים יותר מכל את הרגישות הנדרשת בטיפול בחיובים של היטלי פיתוח המוטלים על יזמים, בין אם הם עומדים בדרישות החוק ובין אם לאו.