פעולות תכנון של רשויות התכנון גורמות לחיוב בהיטל השבחה במקרים של “עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג”, מחד, וזכאות לקבלת פיצויים במקרה של אישור תוכנית פוגעת הגורמת לירידת שווי של נכס נדל”ן, מאידך.
גם מנהל מקרקעי ישראל מבקש את חלקו במסגרת דמי היתר ודמי הסכמה במקרה של שימושים השונים מהיעוד לשמו הוחכר הנכס מלכתחילה.
ביום 1.5.2009 נכנס לתוקפו תיקון מס’ 84 לחוק התכנון והבניה אשר נועד לחולל שינוי מהותי בכל הנוגע להליכי הדיון בהיטלי השבחה ופיצויים, לשקיפות ולשוויון בקביעת השומה.
בשנים האחרונות התקבלו החלטות שונות (האחרונה בשנת 2013) המבקשות לייעל את הליכי הערעור על שומת המנהל כמו גם להתאים את הפרוצדורות לערכים דמוקרטיים ומודרניים של שקיפות, הפרדת רשויות ומנהל תקין.
בחינה מעמיקה של הוראות תיקון 84 תגלה לעיניים מבינות, כי הרפורמה של תיקון 84, אשר עדיין לא הופנמה מלוא מידתה על ידי השחקנים במגרש זה, מעבירה הלכה למעשה את כובד המשקל משמאי המקרקעין ליועצים המשפטיים. אם בעבר שיקול הדעת שניתן לשמאי המקרקעין היה כמעט בלתי מוגבל, הרי שלאחר התיקון והפנמת השלכותיו, הביקורת המשפטית על הכרעות השמאי המכריע הינה מעמיקה יותר ומצמצמת יותר ויותר את מרחב שיקול הדעת של השמאי. אם בעבר הכריע כל שמאי ושמאי כראות עיניו בשאלות משפטיות וכן קבע בעצמו ועל פי שיקול דעתו את העקרונות עליו מבוססת שומתו, הרי שכיום מתבקש השמאי יותר ויותר לקבוע את השומה בהתאם לעקרונות משפטיים ההולכים ונקבעים, עקב בצד אגודל, בוועדות הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ובבתי המשפט המנהליים. בשנים האחרונות נדרשים השמאים המכריעים, הן בשומות מכריעות והן בחוות דעתם כשמאים מייעצים, לפרט, לבסס ולנמק את השומה המכרעת וכן לערוך בדיקות עצמאיות ולבסס את קביעותיהם בנתונים, באסמכתאות ובתחשיבים.
השקיפות מאפשרת ביקורת אמיתית על ההליכים, העקרונות והמתודולוגיות העומדות בבסיס שומת המקרקעין.
הצורך בליווי משפטי מקצועי (בנוסף לשמאי) המבין, מתעדכן ונושם את השילוב המשפטי והשמאי הינו הכרח לכל בחינה של היטל השבחה או תביעת פיצויים. ויתור על ייעוץ משפטי מתחילת ההליכים עלול לגרום לנישום או לתובע הפסדים כספיים בלתי ניתנים לתיקון.
באתר זה אנו מביאים בפני הקורא מאמרים רבים פרי עיטנו המבוססים על הנסיון הרב שצברנו בתחום זה. כמו כן, קיבצנו וסקרנו החלטות רבות מכל הערכאות הרלבנטיות הן החלטות שמאי מכריע, הן החלטות בוועדות הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה והן בבתי המשפט המנהליים.
יקרא הקורא ויחכים!
