רשות מקרקעי ישראל
אם חשקה נפשך לחוות בירוקרטיה מהי, במלוא כיעורה, על כל פגמיה וחסרונותיה, צא והתחכך במוסדות “מנהל מקרקעי ישראל”, או בשמה החדש “רשות מקרקעי ישראל” (רמ"י).
אמנם, ניכר כי בשנים האחרונות נעשים מאמצים לחולל שינויים בניהולו והתנהלותו של רמ”י, אולם, העיסוק מול רמ"י דורש התמחות מיוחדת בנבכי המשפט המנהלי, בכלל, והכרת מסדרונות רמ"י, בפרט. משרדנו עוסק בניהול תיקים מול רמ"י בכל הקשור לתשלומים, זכויות במקרקעין לרבות פולשים ודיירים מוגנים, הארכות חכירה והסכמי פיתוח ועוד. בעבודה מול רמ"י הכרת הניואנסים משמעותית לניהול התיק.
עריכת שומה הקובעת שווי מקרקעין הינה מלאכת מחשבת המחייבת בקיאות ובחינה מדוקדקת של המצב התכנוני, המשפטי, הכלכלי, ההנדסי והחברתי הנוגעות לנכס. חיובי מינהל המבוססים על שומת השמאי הממשלתי נעשים בדרך כלל על סמך החומר המצוי בתיק המנהל, לעיתים קרובות מבלי שנעשתה בדיקה מעמיקה של המצב התכנוני, מגבלות פיתוח, הגבלות או הרחבות שקובעת התב”ע ואשר יש בהם כדי להשפיע על שווי השוק של הנכס.
משרדנו, בשיתוף פעולה עם מומחים בנבכי רמ”י, עוסק בבדיקה והפחתת דמי היתר והסכמה בהתאם להליכים שנקבעו בהחלטות המנהל.
שאל את עורך הדין בנושא:
בכל הקשור להליכי השגה וערעור שומות המינהל משרדנו עובד בשיתוף פעולה הדוק עם משרד שמאי המקרקעין דני פיינשטיין ובאמתחתו הצלחות רבות בהפחתות חיובים ותשלומים לרשות (http://dannyf.co.il).
סוגי חכירה בקרקע עירונית וסוגי תשלומים במגזר העירוני
המגזר העירוני
לצורך זכויות חכירה במגזר העירוני, רמ”י עורכת אבחנה בין שני סוגי חכירה – מגורים ותעסוקה.
לגבי סוג המגורים במגזר העירוני, רמ”י מבחינה בין בניה רוויה (לפחות 4 יח”ד ב־2 קומות, כאשר דירה אחת מעל השנייה ולפחות יח”ד אחת בכל קומה) לבין בניה צמודת קרקע (חד, דו, תלת משפחתי בנוי בקיר משותף ולא אחת מעל השניה).
דמי חכירה ראשוניים
דמי חכירה ראשוניים הינו סכום חד פעמי המשולם במועד חכירת הקרקע. התשלום משמש כמקדמה ליתרת התשלומים השנתיים אשר ישולמו עבור הקרקע.
שיעור הדמי חכירה הראשונייים נע בין 0% ל־91%.
מדוע תשלום מלא עבור חכירה הינו 91%?
ערך הקרקע | ₪100 | Land Value |
תשלום שנתי | ₪5 | PMT |
שיעור הריבית | 5% | i |
מספר שנים | 49 | N |
ערך נוכחי | ₪91 | PV |
כאשר מתקבל כל שנה תשלום השווה ל־5% משווי הקרקע, אשר מהוון בשיעור היוון של 5% למשך 49 שנים, הערך הנוכחי של הקרקע הינו בסה”כ כ־91% משווי הקרקע.
דמי חכירה שנתיים
דמי חכירה שנתיים הינו תשלום שנתי עבור הקרקע ומחושב על פי היתרה הבלתי משולמת.
מגורים
שיעור דמי החכירה השנתיים אשר נקבעו עפ”י החלטות רמ”י השונות. החל מיום 01/04/2008, רמ”י מכירה בנכסי המגורים בדח”ר בשיעור של 80%.
לפיכך התשלום השנתי הינו בשיעור של 1% משווי הקרקע: יתרה בלתי משולמת בשיעור של 20% X 5%.
דוגמא:
שווי הקרקע : 15,000,000 ₪
שיעור דח”ש: 1%
דח”ש בש”ח: 150,000 ₪
תעסוקה
בנכסי תעסוקה , יש לקחת בחשבון דמי חכירה ראשוניים לפי דמי החכירה שנקבעו בחוזה, עד 39% מחושב כ- 40%, מעל 40%- מחושב כ- 80%.
חישוב תשלום דמי החכירה השנתיים
החישוב מתבצע לפי 5% מהיתרה הבלתי משולמת:
יובל חכירה
יובל חכירה – חידוש תקופת החכירה ל־49 שנים ממועד סיום תקופת החכירה המקורית.
יובל מוקדם – חידוש תקופת החכירה ל־49 שנים, אם נותרו פחות מ־8 שנים לסיום תקופת החכירה המקורית. ביובל מוקדם התקופה הנוספת תחל מיום תשלום דמי ההיוון.
רמ”י עורכת אבחנה בין יובל חכירה למגורים ויובל חכירה לתעסוקה:
יובל חכירה למגורים
בניה רוויה – חוכר מהוון יהיה רשאי להוון לתקופת חכירה נוספת ללא תשלום וכן להצטרף למסלול הקניית בעלות ללא תשלום. חוכר לא מהוון יהוון את זכויותיו בכפוף לתשלום דמי היוון בשיעור של 5.5% מערך הקרקע העדכני.
צמודי קרקע:
חוכר מהוון שתקופת החכירה שלו הסתיימה לפני ה־08/02/2010 ישלם 5.5% מערך הקרקע העדכני על מנת להוון את הנכס לתקופה נוספת בת 49 שנים.
חוכר שתקופת החכירה המקורית שלו הסתיימה לאחר ה־08/02/2010 זכאי להצטרף למסלול הקניית הבעלות, ללא תשלום דמי היוון בגין תקופת החכירה הנוספת.
אם החליט החוכר שלא להצטרף למסלול הקניית הבעלות, ישלם החוכר 5.5% מערך הקרקע העדכני על מנת להוון את הנכס לתקופה נוספת בת 49 שנים.
יובל חכירה – תעסוקה
חוכר שתקופת החכירה המהוונת הראשונה שלו הסתיימה לאחר ה־08/02/2010 זכאי להצטרף למסלול הקניית הבעלות ללא תשלום דמי היוון בגין תקופת החכירה הנוספת. חוכר שתקופת החכירה המהוונת הראשונה שלו הסתיימה לפני ה־08/02/2010:
ישלם דמי היוון בשיעור של 22.75% משווי הקרקע לכל תקופת החכירה השניה אם שולם דח”ר נמוך (דח”ר עד 39%) [חישוב עבור תקופה חלקית – דמי ההיוון יחושבו כמכפלה של 1.25% מערך הקרקע].
ישלם דמי היוון בשיעור של 13.65% משווי הקרקע לכל תקופת החכירה השניה אם שולם דח”ר גבוה (דח”ר גבוה מ־39%) [חישוב עבור תקופה חלקית – דמי ההיוון יחושבו כמכפלה של 0.75% מערך הקרקע].
ישנן הנחות שונות לנכסים באזורי עדיפות לאומית שונים (אזור עדיפות לאומית א’/ב’/קו עימות).
יובל חכירה
חוכר המאחר לחדש את החכירה – המשיך לשלם דח”ש אך לא שילם את יובל החכירה: ראשית ישלם דח”ש עבור השנים אשר עברו ולא שולם בגינן יובל חכירה: 3% לשנה לדח”ר נמוך או 1% לשנה לדח”ר גבוה.
לאחר מכן ישולמו דמי היוון עבור יתרת התקופה – דמי חכירה שנתיים בשיעור של 1.25% מערך הקרקע ליתרת התקופה בשיעור היוון של 5% לדח”ר נמוך או דמי חכירה שנתיים בשיעור של 0.75% מערך הקרקע ליתרת התקופה לדח”ר גבוה.
יובל חכירה – תעסוקה
דוגמא:
חוכר שתקופת החכירה המהוונת הראשונה שלו הסתיימה ביום 07/02/2010 (לפני ה־08/02/2010):
שווי הקרקע: 1,000,000 ₪
דח”ר: 30%
דמי היוון: 22.75%
227,500 ₪
דוגמא:
במקרה בו אותו חוכר לא שילם מאז תום תקופת החכירה הראשונה דמי חכירה שנתיים, החוכר יחויב בדח”ש בגין השנים שחלפו בשיעור של 3% (מאחר והדח”ר נמוך).
דמי היוון במגזר העירוני
- במידה ויתרת תקופת החכירה הינה מעל 8 שנים.
- דמי היוון פוטרים את בעל הזכויות מתשלום דמי הסכמה בעת העברת זכויות.
- בהעברת זכויות יש לבחון איזה תשלום נמוך יותר – דמי הסכמה או דמי היוון.
- במידה ומשולמים דמי הסכמה, הנ”ל יזוכו מדמי ההיוון שישלם הרוכש במידה וירצה להוון.
- לא ניתן להגיש השגה על דמי היוון.
מגורים
% משווי הקרקע העדכני. בעבר היה ניתן לשלם בתשלמים שנתיים של 1% משווי הקרקע למשך 7 שנים – כיום אפשרות זו איננה קיימת.
תעסוקה
5% מהיתרה הבלתי משולמת מהוונת עד לתום חוזה החכירה הקיים.
PMT | 5% X (100%-(שיעור הדח”ר X שווי המגרש |
i | 5% |
n | שנים לסיום החוזה |
PV | דמי ההיוון |
דמי היתר
ישנם שלושה סוגים של דמי היתר:
- תוספת בניה – בבניה רוויה תוספת שטח ללא תוספת יח”ד, בבנייה נמוכה – לא יותר מתוספת יח”ד אחת. בתעסוקה – תוספת של לא יותר מפי 2.
- שינוי יעוד וניצול – שימוש במגרש למטרה ו/או יעוד שונים מהחוזה המקורי, או בנייה החורגת מתוספת בנייה.
- פיצול מגרש – חלוקת מגרש לשני מגרשים או יותר באופן המאפשר בניית מספר יח”ד/מבנים רב יותר מהחוזה המקורי.
תוספת בניה
בבנייה רוויה רמ”י לא תגבה דמי היתר בגין תוספת בניה כאשר חוזה החכירה מהוון לבניה רוויה.
במידה וחוזה החכירה לא מהוון נדרש להוון.
בצמודי קרקע דמי ההיתר בשיעור של 31% מערך התוספת ויגבו על הזכויות הנוספות מעבר לזכויות המצוינות בחוזה או 160 מ”ר ברוטו (הגבוה מביניהם).
כאשר מבוקשת תוספת בניה המהווה יחידת דיור נוספת, תחויב בתשלום דמי היתר מהמ”ר הראשון, ללא קיזוז שטחי בניה שלא נוצלו ביחידה המקורית.
שינוי ניצול ויעוד
- במגורים – הרשות תגבה במגורים דמי היתר בשיעור של 31% מההפרש שבין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי הסכם חכירה תקף או של זכויות הבנייה בהיקף של 160 מ”ר שטח עיקרי ושטח שירות, ליחידת מגורים אחת, הגבוה מבין השניים, לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הניצול.
- בתעסוקה – הרשות תגבה בתעסוקה דמי היתר עבור שינוי ניצול בשיעור של 31% מההפרש שבין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי הסכם החכירה התקף לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הניצול.
פיצול מגרש
הרשות תיגבה דמי היתר עבור פיצול מגרש בבניה נמוכה בשיעור של 31% מערך הקרקע של המגרשים החדשים שיווצרו עקב הפיצול, למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית.
הרשות תאפשר פיצול מגרש רק אם המגרש המקורי הוא מגרש מבונה. לא ניתן לבצע פיצול מגרש בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז, לנכה צה”ל, למטרת תחנת דלק או בקרקע המוחכרת למוסדות ציבור.
שינוי יעוד בתעסוקה – מעל 20 דונמים – כאשר השימשו בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי
“שימוש אקסטנסיבי” – שימוש ביחידת שטח שבה אחוז ניצול הקרקע לבנייה הוא פחות מ- 40% מתכסית יחידת השטח, דהיינו – יחס תכסית השטח הבנוי חלקי יחידת השטח קטן מ־ 40% , כאשר השטח שבו נעשה שימוש לאחסון לא יעלה על 40% מהשטח הבנוי.
שינוי יעוד בתעסוקה – מעל 20 דונמים – כאשר השימשו בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי
במקרה של שינוי יעוד בקרקע המוחזקת בהסכם חכירה למטרת תעסוקה על שטח של מעל ל־20 דונמים, אשר השימוש בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי:
על החלק אשר שונה ייעודו שבו נעשה שימוש אינטנסיבי, אשר לא יפחת מ־20 דונמים, חלות ההוראות כפי שהוצג בשקופיות הקודמות. השטח בו נעשה שימוש אקסטנסיבי יושב לרשות.
שינוי יעוד בתעסוקה – מעל 20 דונמים – כאשר השימשו בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי.לחוכר תינתן זכות לרכוש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים מגרשים בתחום התכנית מתוך שטח הקרקע בו נעשה שימוש אקסטנסיבי, כפוף לתנאים.