הנישום הנכון בארנונה

הפעולה הראשונה שעל מנהל הארנונה להחליט בה, הינו מיהו הנישום הנכון החייב בארנונה בגין כל נכס ונכס.

המחזיק בפועל בנכס

בסעיף 8 לחוק ההסדרים משנת 1992 נקבע , כי הארנונה “תשולם בידי המחזיק בנכס”. השאלה מיהו המחזיק בנכס עלולה להיות נושא למחלוקת במקרה של החזקות ברמות או רבדים שונים.

בפסיקה נקבעה ההלכה (רע”א  422/85 חברת בתי גן להשכרה בע”מ נ’ עיריית תל-אביב-יפו)  אשר אומצה כנכס צאן ברזל בדיני הארנונה, כי המונח “מחזיק” מתייחס למי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. הרציונל לחיוב המחזיק בפועל בתשלום הארנונה נגזר ממבחן ההנאה מהשירותים העירוניים. הארנונה משתלמת תמורת מכלול שירותים ציבוריים שמספקת הרשות, כאשר בדרך כלל, הנהנים מהשירותים בפועל הם המחזיקים בנכס ולא בעלי הזכויות הקנייניות בו.

לפיתחם של בתי המשפט הובאו לא מעט מקרים בהם התעוררה מחלוקת של ממש בשאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, או בשאלת פרשנותם של חריגים שונים לכלל המחזיק, כגון, שוכר משנה או שוכר לתקופה הקצרה משנה אחת.

המחזיק הרשום שאינו מחזיק בפועל

תושבים רבים עלולים למצוא עצמם מחויבים בארנונה בגין נכס שהם לא מחזיקים בו יותר וזאת בכתוצאה מיישומו של סעיף 325 לפקודת העיריות המנדטורית שהינו אחד הסעיפים  הדרקוניים ביותר בדיני הארנונה. על פי הוראות הפקודה, החובה להודיע  לרשות המקומית על סיום החזקה בנכס מוטלת על הנישום בלבד, נישום הרשום בעירייה כמחזיק נכס שלא הודיע לעירייה על עזיבתו את הנכס עלול למצוא עצמו חב לעירייה סכומי עתק בגין תקופות שכלל לא השתמש או היה קשור לנכס.

הפריבילגיה שניתנה לרשות המקומית להמשיך לחייב נישום רק בשל העדר מסירת הודעה על כך שהפסיק להחזיק בנכס, מנוצל על ידי רשויות רבות, לעיתים תוך אטימות ולעיתים אף בחוסר תום לב, להטלת ארנונה על מי שלא אמור להיות חב בה.

כך, ייתכנו מקרים בהם יורשים נדרשים לשלם לעירייה סכומי עתק מנכסי העזבון רק בשל העובדה שאף אחד לא העלה בדעתו להודיע לעירייה על חדילת הנפטר מהחזקת הנכס, או מקרים בהם בשל סכסוכים משפטיים לא נמסרה הודעה מסודרת לרשות.

סימנים של ריכוך מסויים ביישומו של הכלל הופיעו לאחרונה במספר פסקי דין (שמשרדנו היה שותף בקבלתם) בהם הוטלה האחריות על הרשות ולא על המחזיק הרשום שלא הודיע. במקרים אלו, בתי המשפט ראו לחובתה של הרשות את העובדה שידעו או היו אמורים לדעת  את זהות המחזיק האמיתי בנכס גם אם לא קיבלו הודעה על כך וזאת בשל התקיימותם של נסיבות שיש בהן להעיד על שינוי זהותו של המחזיק היוצא.

בתי המשפט מבקרים רשויות המאפשרים הצטברות חובות באופן בלתי סביר מתוך מדיניות הרואה בחוב הארנונה כ”תכנית חיסכון” בשל שיעורי הריבית הגבוהה הנגבית על ארנונה שבפיגור.

נכס ללא מחזיק וללא שימוש

במקרה שנכס נותר ללא שימוש הארנונה מוטלת על בעלי הנכס על אף שהם אינם משתמשים בו, ולכאורה, אף לא מפיקים ממנו תועלת כלכלית כלשהי. חרף העדר השימוש, בתי המשפט לא הכירו במתן  פטור גורף לנכס ריק וללא שימוש אם כי ,נתנו דעתם לשאלת אופן חיובו של נכס ריק וללא שימוש תוך מציאת האיזון המתאים בין הצורך לעודד בעלים להשכיר את נכסו, מחד, והרצון למנוע הטלת מס גבוהה על נכס שלא ניתן להפיק ממנו תועלת כלכלית. בשורה של פסקי דין שונים, חלקם באמצעות משרדנו, הכירו בתי המשפט במתן הקלה וסיווגו של נכס ללא שימוש בסיווג זול יותר מהתעריף שאותו נכס חוייב טרם הפסקת השימוש. במקרים רבים, יש צורך להעלות פתרונות יצירתיים שיביאו לידי ביטוי את העדר השימוש בנכס תוך שימוש בכללים מדיני המשפט המינהלי והסבירות המנהלית. יש להתחשב בכך שחיוב נכס ריק בתעריף עיסקי יוצר מצב בלתי סביר לפיו נכס אחר בשימוש אחר המביא לבעליו תשואה כלשהי מחוייב בארנונה נמוכה יותר מנכס שלא בשימוש המביא לבעליו תשואה שלילית.