פסקי דין – היטלי השבחה

עתמ (חי’) 9281-11-13אנרג’יקס – אנרגיות מתחדשות בע”מ נ’ הועדה המחוזית לתכנון ובנייה

נידונה משמעות ההיתר להקים מתקן פוטו וולטאי בנסיבות בהן התכנית המקורית כוללת הוראות מותנות בענין הזכויות כאשר רק החלטת הרחבה של ועדת המשנה יצרו מצב שניתן לנצל זכויות אלה בפועל.
נקבע, כי במועד בו התקבלה החלטת ההרחבה, אושרה למעשה התכנית באשר לפרק זה של אותן זכויות לענין היטל ההשבחה. הזכויות המותנות הפכו מאותו רגע לזכויות של ממש ומאותו רגע נוצרה ההשבחה כמו כן, נידונה בפסק הדין השאלה האם המתקנים הסולריים על גג המבנה נלווה לשימוש העיקרי במבנה .נקבע, כי בהעדר זיקה כל שהיא בין הפעילות היצרנית של מפעל הקרטון לבין יצור החשמל על גגו של המפעל, לא ניתן לומר כי מדובר בשימוש נלווה או במילים אחרות, השימוש העיקרי והיחידי שעושה העותרת הוא יצור חשמל לשם מכירתו ברווח לחברת החשמל ושימוש זה לא יכול להיחשב כשימוש נלווה לפעילותו של גורם אחר.

עתמ (חי’) 9281-11-13אנרג’יקס – אנרגיות מתחדשות בע”מ נ’ הועדה המחוזית לתכנון ובנייה

נידונה משמעות ההיתר להקים מתקן פוטו וולטאי בנסיבות בהן התוכנית המקורית כוללת הוראות מותנות בענין הזכויות כאשר רק החלטת הרחבה של ועדת המשנה יצרו מצב שניתן לנצל זכויות אלה בפועל.
נקבע, כי במועד בו התקבלה החלטת ההרחבה, אושרה למעשה התוכנית באשר לפרק זה של אותן זכויות לענין היטל ההשבחה. הזכויות המותנות הפכו מאותו רגע לזכויות של ממש ומאותו רגע נוצרה ההשבחה כמו כן, נידונה בפסק הדין השאלה האם המתקנים הסולארים על גג המבנה נלווה לשימוש העיקרי במבנה .נקבע, כי בהעדר זיקה כל שהיא בין הפעילות היצרנית של מפעל הקרטון לבין יצור החשמל על גגו של המפעל, לא ניתן לומר כי מדובר בשימוש נלווה או במילים אחרות, השימוש העיקרי והיחידי שעושה העותרת הוא יצור חשמל לשם מכירתו ברווח לחברת החשמל ושימוש זה לא יכול להחשב כשימוש נלווה לפעילותו של גורם אחר.

לקריאת ההחלטה

להמשיך לקרוא ←

עמנ (נצ’) 45835-09-13 הועדה המקומית לתכנון ובניה “גליל מזרחי” נ’ גולדברג נדב 

יש להתייחס לתכניות מתאר שונות הבאות זו אחר זו כתכניות נפרדות לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. עם זאת, כאשר קיימות שתי תכניות שנועדו להשיג מטרה תכנונית משותפת ניתן בנסיבות מתאימות להתייחס אליהן כתכנית אחת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

לקריאת פסק הדין

בר”ם  6641/13 קמינצקי נ’ הועדה המקומית לתו”ב באר שבע

שמאי מייעץ ימונה כדי ליתן חוו”ד בשאלה שמאית מובהקת שמתעוררת במסגרת הליכי ערר על החלטת הוועדה המקומית לדחות תביעה לפי סעיף 197 לחוק התו”ב. לא בכל מקרה תבקש ועדת הערר חוו”ד של שמאי מייעץ. החוק מורה כי הוועדה רשאית לבקש חוות דעת כאמור, ויש לפרש זאת כסמכות רשות המקנה לוועדה שק”ד באלו נסיבות ראוי למנות שמאי מייעץ. כדי שהוועדה תמנה שמאי מייעץ, על התובע לעמוד בנטל הראשוני ולשכנע כי הוא עומד בדרישות סעיף 197 לחוק.
על מנת לעמוד בנטל, הרי שעל התובע לעמוד למצער בשלושה תנאים מצטברים: (1) להוכיח זכות במקרקעין המזכה אותו בפיצוי בגין פגיעה בהם; (2) להראות כי המקרקעין נמצאים בתחום התכנית הפוגעת או גובלים עמו; (3) לשכנע את ועדת הערר, ולו באופן לכאורי, כי חלה פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית. לשם כך מחויב התובע להגיש חוו”ד שמאית. ככל שוועדת הערר מצאה כי העורר עמד בנטל ראשוני זה, או אז קמה שאלה שמאית הטעונה הכרעה ועליה לשקול מינוי שמאי מייעץ. ככל שסבורה היא כי נטל ראשוני זה לא הוּרם, היא רשאית להחליט כי אין מקום למנות שמאי מייעץ. כמו נקבע, כי בבר”ע על פסק דין של בימ”ש לעניינים מנהליים בערעור מנהלי על החלטת ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בעניין תביעה לפיצוי בגין פגיעה מתכנית – נוהגת אמת מידה מצמצמת.

לקריאת פסק הדין

ברם 3644/13 משרד התחבורה נ’ גלר דוד ואארורה ואח’

אמת המידה הראויה להתערבות ועדת ערר בקביעות של שמאי מכריע שמונה לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה היא כי יש להתערב בחוות הדעת אם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור. ונקבע כי יישום אמות מידה מחמירות יותר בהליך ערר על חוות דעתו של שמאי מכריע יעמוד בסתירה לרציונאליים שעומדים בבסיס סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה ועל כן לא ניתן לקבוע כי הועדה תתערב רק במקרה של חריגה מסמכות.

לקריאת פסק הדין

תא (כ”ס) 14390-03-13 אסף כהן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא

תביעת השבה של היטל השבחה נדחתה על הסף מחוסר סמכות עניינית בשל סטייה מההליך הפרוצדורלי להעלאת הטענה במסגרת ועדת ערר כפי שראוי לעשות בבקשת פטור לפי 19(ג)(1).

לקריאת פסק הדין

ערר (מרכז) 8141/13 עזרא גבריאלי נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא

המקום לבירור מחלוקות בנוגע למערכת הסכמית עם רשות מקרקעי ישראל, הינו בבית המשפט המוסמך לכך ולא בוועדת ערר במסגרת ערר היטל השבחה. כמו כן, לגבי חלק המקרקעין עליו שולם על ידי הרשות חלף היטל השבחה, דרישת היטל ההשבחה מצד הועדה המקומית לתו”ב מבוטלת .

עמנ (מרכז) 44789-11-13 הועדה המקומית לתו”ב פ”ת נ’ גולדן פוינט בע”מ

נקבע כי השבחה הנובעת מפעילות עסקית אינה השבחה שיש להתחשב בה לצורך קביעת היטל השבחה. השבחה במקרקעין הינה השבחה הנובעת מתוכנית ומתכונות קרקעיות ולא מפעולות עסקיות חיצוניות

לקריאת פסק הדין 

עמנ (ת”א) 52532-09-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ’ עדית לרר).

המועד הקובע לצורך חישוב היטל ההשבחה בגין הקלה הוא מועד אישור ההקלה ולא מועד אישור התוכנית אשר הסמכיה את הועדה המקומית לאשר הקלה.

לקריאת פסק הדין

ערר (מרכז) 8089/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון נ’ אלי ודניאלה כהן

תשריט חלוקה שאיפשר הגדלת יחידות דיור או תוספת זכויות בנייה הינו חלק מהשבחה של התוכנית ויש לחשב את היטל ההשבחה בהתאם. הועדה הורתה לשמאי המכריע לתקן את השומה ולחשב את ההשבחה הנובעת ממצב של שתי יחידות דיור למצב של 4 יחידות דיור במצב החדש על אף שלא שונו זכויות בנייה ולא נוספו שטחים.

לקריאת פסק הדין

ערר (ת”א) 85186/11חברת העובדים השיתופית הכללית בא”י בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה אזור

אין באישור העדר חובות לעירייה כדי לבטל היטל השבחה, מקום שחבים בו על פי דין.

לקריאת פסק הדין

תאמ (חי’) 36591-02-13 ביאטריס שוומנטל צווקר נ’ עיריית חיפה

בית המשפט הורה לעירייה להשיב היטל השבחה ששולם תחת מחאה (עקב בתחייבויות כלפי רוכשי הדירות) לאחר שהתברר שאין חבות בהיטל השבחה והמצג שהציגה העירייה היה רשלני.

לקריאת פסק הדין

בגץ 7009/04 עיריית הרצליה נ’ היועץ המשפטי לממשלה

נפסק כי לא קמה חובה לשלם היטל השבחה בד בבד עם רישום משכנתה. לפיכך, לא נדרשת בשלב רישום המשכנתה תעודה מטעם הועדה המקומית המעידה על תשלום היטל ההשבחה הרובץ על הנכס,

לקריאת פסק הדין

עתמ (מרכז) 56982-05-13 יחיא גיוסי נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טייבה)

החלטה גורפת לפיה יש למסור לכל החפץ עיון בתיק בניין ובהיתרי בניה, מבלי להזדקק לבקשה על פי חוק חופש המידע, עלולה לפגוע בפרטיות של בעל ההיתר או בעל הנכס

לקריאת פסק הדין

ערר (מרכז) 8008/12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה נ’ קבוצת הבעלים לנגליב גורן ואח’).

בהתאם להלכת בר (ע”א 16542-02-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה נ’ בר ואח’) אין מנוס מהתערבות בקביעתו של השמאי המכריע, כי קיימת זכאות לפטור, מאחר וכבר ניתן פטור אחד בחלקה.

לקריאת פסק הדין

ערר 8101/12 דוד אפרתי נ’ ועדה מקומית לתכנון ובניה רחובות

נקבע כי חובתו של שמאי מכריע לבחון את התיק על כל צדדיו באופן עצמאי וליתן דעתו לא רק למחלוקת כפי שהובאה בפניו ע”י הצדדים אלא לבחון את מכלול התכניות החלות על המקרקעין על מנת להוציא תחת ידיו שומת היטל השבחה אשר תשקף את ההשבחה במקרקעין כפי ראות עיניו. סמכות השמאי המכריע  לקבוע שומת היטל השבחה גבוהה יותר מדרישת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית, בכך, יש כדי להגשים את אחת ממטרותיו של תיקון 84′, אשר בא למנוע עריכת הסכמים בלתי ראויים בעניין היטל השבחה בין  הוועדה המקומית לנישום.

ערר 8101/12 דוד אפרתי נ’ ועדה מקומית לתכנון ובניה רחובות,

החייב בהיטל השבחה הגיש ערר על קביעתה של שמאית מכריעה, לפיה בנכס חלה השבחה גם מכוח תכנית שלא נכללה בשומת הוועדה המקומית. ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה דחתה את הערר, בקובעה כי תיקון 84 הקנה במפורש סמכות ואף חובה לשמאי מכריע לקבוע באופן עצמאי את גובה היטל ההשבחה. חובתו של שמאי מכריע ליתן דעתו לא רק למחלוקת כפי שהובאה בפניו ע”י הצדדים אלא לבחון את מכלול התכניות החלות על המקרקעין, והכל על מנת להוציא תחת ידיו שומת היטל השבחה אשר תשקף את ההשבחה במקרקעין לאשורה. כפועל יוצא מכך בסמכותו לקבוע שומת היטל השבחה שהיא אף גבוהה יותר מדרישת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית. בכך, יש כדי להגשים את אחת ממטרותיו של תיקון 84′, אשר בא למנוע עריכת הסכמים בלתי ראויים בעניין היטל השבחה בין  הוועדה המקומית לנישום.

לקריאת פסק הדין

ערר 85127/12 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב נ’ יעקב קלו ואח’

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה דנה במאוחד בקבוצת עררים על החלטות של שמאים מכריעים, בשאלה האם ניתן לקזז מהיטל השבחה תשלומים ששולמו לקרן חניה. נקבע כי לא מדובר בהוצאות הקשורות לתכנית המשביחה אלא תשלומים הנדרשים להיתר בנייה מכוח חיקוק חיצוני לתכנית המשביחה. כשם שלא ניתן לקזז תשלומים בגין אגרות בנייה או היטלי פיתוח לא ניתן לקזז תשלום לקרן חניה. המקרים בהם ניתן פטור מההיטל או שניתן לקזז ממנו תשלום חובה זה או אחר, צריכים להיות מעוגנים בדבר חקיקה מפורש.

לקריאת פסק הדין

(ערר (מרכז) 8108/10 זאב הרטבי נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה\

חוות דעת שמאי מייעץ בוטלה כי לא נערכה בהתאם להנחיות ועדת הערר,  על השמאי המייעץ מוטלת אחריות לקבל לידיו את כל החומר הרלבנטי לרבות החלטת ועדת הערר

לקריאת פסק הדין

ערר (מרכז) 8149/11 גבע מיכאל וציפורה נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון

במקרה בו מדובר בשתי יחידות בשטח בנוי מעל 140 מ”ר וכאשר לא היה חיוב בהיטל השבחה על השטח שמעל 140 מ”ר, הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ”ה איננו חל בנפרד על כל יחידת דיור

לקריאת פסק הדין

עא (מרכז) 16542-02-12 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נס ציונה נ’ רות בר)

הזכאות לפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית הוא אחד לכל חלקה ואין נפקא מינה אם מדובר במחחזיק אחד או במספר מחזיקים במשותף. הפרשנות נקבעה בהתאם לתכלית הסוציאלית שבמתן הפטור.

לקריאת פסק הדין

ת”צ 17616-09-10 שולמית לוינסון נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון

ביהמ”ש קיבל את הבקשה לאישור תובענה ייצוגית נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון, על בסיס הלכת גרינשטיין, שקבעה כי יש לחשב את הריבית שתחול על כל נישום באופן פרטני לפי נסיבותיו. נקבע כי על החייב בהיטל השבחה לעשות במהירות כל דבר התלוי בו, לרבות דיווח לוועדה על המימוש, טיפול בעריכת שומה נגדית מטעמו ותשלום סכום ההיטל המתחייב מהשומה הנגדית שאינו שנוי במחלוקת; כל זאת, בתוך לא יותר מ-30 יום בכל פעם, אם ברצונו להיחשב כמי שאינו מפגר בתשלום. כל עוד פועל הנישום בדרך זו, אין לחייבו ב”תשלומי פיגורים”. אם לא יפעל בדרך זו, יישא ב”תשלומי פיגורים” בגין כל סכום שידע כי עליו לשלם ולא שילם תוך 30 יום.

לקריאת פסק הדין

עמנ (י-ם) 36160-10-13 מ.ה.א.ר. בנין והשקעות בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

לא ניתן לערער על קביעה משפטית של ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בסוגיית אופן הפחתת עלות המטלות הציבוריות מסכום החיוב בהיטל כל עוד לא הסתיימה מלאכתה של הוועדה ולא ניתנה הכרעתה הסופית בסעד שהתבקש מלפניה

לקריאת פסק הדין

הערר 8130/12 בוני הצפון בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין

נישומה בהיטל השבחה הגישה הערר כנגד ההיטל שהוטל עליה בנימוק שהיא איננה בעלים או חוכרת לדורות במקרקעין וזכויותיה הן של בר-רשות, צד להסכם הפיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל. ההיטל הוטל בעקבות בקשה להיתר בנייה ועל בסיס סעיף בהסכם שבין העוררת לבעלי הקרקע לפיו התחייבה לשאת בתשלום היטל השבחה שיוטל בעקבות בקשת ההיתר. ועדת הערר קבעה, כי כי בעת חתימת ההסכם הייתה העוררת מודעת למעמדה הקנייני, על ההשלכות הנובעות מכך, והתחייבה במודע לשאת בתשלום היטל השבחה. התחייבות זו הינה חוקית, במסגרת עקרון חופש החוזים ובעלת תוקף מחייב. ככל שלעוררת השגות או טענות כנגד התחייבותה החוזית או כנגד תקפותה, היה עליה לנקוט בהליכים בביהמ”ש המוסמך לכך.

לקריאת פסק הדין

ערר 8037/11 מגדלי לוד סנטר נ’ וועדה מקומית לתכנון ובנייה לוד

ערר שהוגש על ידי בר-רשות בנכס כנגד חיובן בהיטל השבחה התקבל על ידי ועדת הערר. מינהל מקרקעי ישראל, שצורף בהוראת הועדה, הודיע כי העביר לוועדה תשלומי חלף היטל השבחה בגין התכנית, בהתאם לסעיף 21 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה. ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי יש לראות את זכויות העוררת כזכויות של בר-רשות לעניין היטל השבחה, כאשר יש גם לתת משקל להצהרת בעל המקרקעין – מנהל מקרקעי ישראל – על כך שהעביר חלף היטל השבחה לרשות המקומית על פי סעיף 21 לתוספת השלישית. אשר על כן לא ניתן לדרוש שוב היטל השבחה בגין אותו מימוש הזכויות בדרך של מכר, ואשר בגינו כבר הועבר חלף היטל השבחה לרשות המקומית.

לקריאת פסק הדין

ערר 9041/09 נדב יוסף ואח’ נ’ וועדה מקומית לתכנון ובנייה נס-ציונה

אחר שאושרה תכנית מתאר מחוזית, הוגשו עררים רבים בהם נדרש פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בנימוק שהתכנית שאושרה הביאה לירידה בשווי המקרקעין בכך שפגעה בסיכוי לשנות את ייעודם או להשביח אותם מבחינה תכנונית בדרך אחרת. ועדת הערר דחתה את העררים, בנימוק שציפיותיהם של העוררים לא היו סבירות: הפסיקה אמנם הכירה בזכותו של בעל קרקע לקבל פיצוי מכוח סעיף 197 בגין פגיעה בציפיות, אך זאת רק כאשר הציפיות הינן סבירות בנסיבות. נפסק, כי עצם מיקומם של מקרקעין אינו יכול לבסס “ציפייה סבירה בנסיבות העניין” לאישור תכנית אשר תשביח את המקרקעין. גם הטענה כי היעוד של מקרקעין סמוכים וגובלים שונה בתקופה סמוכה לאישור התוכנית הפוגעת לכאורה, וכי לפי “ההתפתחות התכנונית הטבעית” היה צפוי כי גם ייעוד המקרקעין נשוא התביעה לפיצוי מכוח סעיף 197 ישונה נדחתה בפסיקה. יש להוכיח כי מחיר השוק של המקרקעין ערב אישור תמ”מ 21/3, אשר גילם פוטנציאל תכנוני שהיה קיים בעיני השוק לקרקע, בהתבסס על נתונים עובדתיים – תכנוניים שהפסיקה מוכנה להכיר בהם, ולא על ספקולציה. לשם כך, חייבת להתקבל לכל הפחות החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית, המלמדת על כך כי לדעת אותו מוסד תכנון ראוי ונכון לקדם את התוכנית ולאשר אותה.

לקריאת פסק הדין