מילון מונחים

בחרתי בשם “המשפט מחפש משמעות” באנלוגיה לספרו של ויקטור פרנקל “האדם מחפש משמעות” בהשראה מקורס  “לוגותרפיה” בהנחייתה של שגית שלמה ((לאתר של שגית)) (מחברת הספר “שירת המשמעות: לוגותרפיה- בין תיאוריה למעשה”)
פרנקל טוען, שכוח החיים המניע את העולם הוא החיפוש האינסופי אחר משמעות. הוא ראה בכל פעולה שאדם (בריא) עושה, כפעולה שמונעת מכוח החיפוש אחר משמעות, ואשר תכליתה למלא עצמה במשמעות. לגישתו, אין לחיים משמעות אחת, אלא מאגר אינסופי, בלתי נדלה, של משמעויות.
הפילוסופיה העמוקה המונחת בגישתו של פרנקל, מבקשת להגדיר את המהות הפנימית של כל ייצור חי כאובייקט המחפש -במעגל אינסופי- להתמלא במשמעות. כפי שבמימד הפיזי, ייצור חי הוא אובייקט המתמלא ומתרוקן מאוויר, במהותם הפנימית- החיים הם מחזוריות אין סופית-מילוי והתרוקנות- של משמעויות.
פרנקל הפך את הגישה הפילוסופית שלו לשיטת טיפול פסיכותרפיסטית, לריפוי.

“המשפט מחפש משמעות“- תרתי משמע:
משמעות אחת– “משפט” הוא אוסף של מילים המרכיבים משפט בעל משמעות הגיונית אחת (לפחות).  בהקשר נוסף- “משפט” הוא הליך שנועד להכריע בין אוסף של אינטרסים שונים: האינטרס של התובע, של הנתבע, של השופט (כן, גם לו יש אינטרס) האינטרס הציבורי, האינטרס של המערכת בכללותה, ועוד.

במשמעות הראשונה- כל מילה בפני עצמה מחפשת ללא הרף להתמלא במשמעות. המשמעות משתנה לפי מיקומה של המילה במשפט ולפי ההקשר של המשפט בסיפור. גם המשפט מחפש ללא הרף להתמלא במשמעות. אותו משפט מחפש לקבל משמעות אחת במקום אחד ומשמעות שונה במקום, בזמן או בהקשר אחר. המשפט מקבל משמעויות שונות מנקודת מבטם של מתבוננים שונים.
במשמעות השניה- כל בעל אינטרס מונע מכח המשמעות שהוא מחפש בהליך, וההליך עצמו מונע ממצרף המשמעויות ושקלולם עד לקבלת הכרעה אחת.
הצד השווה שבהם, שהן המשפט (במשמעות הראשונה) והן המשפט (במשמעות השנייה) הם “אובייקטים” המחפשים להתמלא במשמעות. המשמעויות הן רבות ומשתנות בהתאם להקשר, למקום, לזמן ולמתבונן.
כוח החיים הוא החיפוש התמידי אחר משמעות. חוק או משפט שאיננו מחפש להתמלא במשמעות ללא הפסקה- נחשב “אות מתה” בספר החוקים.
פתחנו בפרנקל ונסיים בביאליק אשר מתאר את הסופרים והמשוררים בחיבורו “גילוי וכיסוי בלשון” כמהלכים על פני גלידי קרחונים ומתחתיהם תהום, במילים הבאות:
“לפיכך מוכרחים הללו לברוח מן הקבוע והדומם בלשון…המילים מפרפרות תחת ידיהם: כבות ונדלקות , שוקעות וזורחות כפיתוחי חותם באבני החושן, מתרוקנות ומתמלאות, פושטות נשמה ולובשות נשמה…ולמה הללו דומים? למי שעובר את הנהר בשעת הפשרה על פני גלידין מתנדנדים וצפים. חלילה לו להשהות את הרגל על גבי גליד אחד יותר מהרף עין, יותר מכדי קפיצת הרגל מגליד לחברו הסמוך ומחברו לחברו. בין הפרצים מהבהבת התהום, הרגל מתמוטטת, הסכנה קרובה..” (חיים נחמן ביאליק, דברי ספרות, עמ’ כט-ל’)

בירחונים אילו אנו מפנים נקודות מבט למשמעויות שונות במשפט שעולות בשגרת עבודתנו, בדילוגים, מעל התהום, ומכאן בחרנו את השם “המשפט מחפש משמעות”, ואידך, זיל ולמד.

במבט ראשון התביעה הייצוגית הינו מכשיר משפטי הנועד לאפשר לקבוצה גדולה של תובעים לתבוע בגין מעשה או מחדל שנעשה כלפי כל חברי הקבוצה. מבט מעמיק יותר יגלה לנו, כי התביעה הייצוגית הינה, למעשה, אמצעי קפיטליסטי להגברת אכיפת החוק באמצעות “הפרטה” של מערכת האכיפה. במקום שרשויות החוק לא מסוגלות או לא יכולות להתמודד עם הפרות חוק או עוולות הנגרמות על ידי גופים גדולים וחזקים כלפי מספר רב של נפגעים- באה התביעה הייצוגית ומעודדת את המגזר הפרטי לאכוף את הדין על המפר או המעוול באמצעות הגשת תביעה ייצוגית.
ברור, כי לשם השגת המטרה נדרש לקיים מערכת תמריצים וסנקציות שיהיו אפקטיביים דיים לעודד גורמים פרטיים לפעול לאכיפת הדין ולהרתעה מהפרתו.
הגמול לתובע הייצוגי ושכר טרחה לבאי כוחו נקבע בהתאם לשיקולי הכוונה ציבוריים ועידוד הגשת תביעות ייצוגיות ראויות. תביעה ייצוגית הולמת מרתיעה ומחנכת את המיפר- לרבות רשויות ציבוריות- להפנים כי הפרת החוק אינה משתלמת. בתביעות ייצוגיות מנהליות ישנה חשיבות מיוחדת גם להגברת אימון הציבור בשלטון החוק.
כמו כל מכשיר בחיינו, כגדול עוצמתו כן גודל האחריות והסכנות משימוש לא נכון בו. הגשת תביעה ייצוגית, בפרט מנהלית, צריכה להיעשות בזהירות, בשום שכל ומתוך תחושת אחריות ציבורית, לאחר בחינה מדוקדקת של התשתית העובדתית והמשפטית העומדת ביסוד התובענה והערכה ריאלית של סיכוייה. בשנת 2013 הוגשו בישראל כ- 1,100 תובענות ייצוגיות, כ- 35% מתוכן הוגשו כנגד רשויות.
ניכרת מגמה, עליות וירידות בה, של הכרה הולכת וגוברת בחשיבותו של המכשיר הייצוגי יחד עם דרישות מצד בתי המשפט להתמקצעות והגשת תביעות ייצוגיות ראויות ובעלות תועלת ציבורית.
משרדנו צבר נסיון רב, בארץ ובחו”ל בהגשה וטיפול של תובענות ייצוגיות איכותיות בנושאים מנהליים שבתחום מומחיותינו ובנושאים של איכות הסביבה בשיתוף פעולה עם משרדים שונים.
באתר זה קיבצנו מאמרים ופסקי דין רבים השופכים אור על המגמות בפסיקה ובפרקטיקה להשתלבותו של מוסד התובענות הייצוגיות בנוף המשפטי והכלכלי במדינת ישראל.

אם חשקה נפשך לחוות בירוקרטיה מהי, במלוא כיעורה, על כל פגמיה וחסרונותיה, צא והתחכך במוסדות “מנהל מקרקעי ישראל”, או בשמה החדש “רשות מקרקעי ישראל”.
אף על פי כן, ניכר כי בשנים האחרונות גוברת ההכרה ונעשים מאמצים לחולל שינויים בניהולו והתנהלותו של רמ”י, בין היתר, בהטמעת יותר שקיפות, מנהל תקין, יעילות והעדר שרירותיות.
ביום 6.11.13 התקבלה החלטה 1304 הקובעת מחדש את הליך ההשגה על שומות המינהל. החלטה זו פותחת פתח להליך הוגן יותר, תוך הטמעת עקרונות מנהליים בסיסיים, על הליכי השגה וערר על שומות של רמ”י..

עריכת שומה הקובעת שווי מקרקעין הינה מלאכת מחשבת המחייבת בקיאות ובחינה מדוקדקת של המצב התכנוני, המשפטי, הכלכלי, ההנדסי והחברתי הנוגעות לנכס. חיובי מינהל המבוססים על שומת השמאי הממשלתי נעשים בדרך כלל על סמך החומר המצוי בתיק המנהל, לעיתים קרובות מבלי שנעשתה בדיקה מעמיקה של המצב התכנוני, מגבלות פיתוח, הגבלות או הרחבות שקובעת התב”ע ואשר יש בהם כדי להשפיע על שווי השוק של הנכס.
משרדנו, בשיתוף פעולה עם מומחים בנבכי רמ”י, עוסק בבדיקה והפחתת דמי היתר והסכמה בהתאם להליכים שנקבעו בהחלטות המנהל

פעולות תכנון של רשויות התכנון גורמות לחיוב בהיטל השבחה במקרים של “עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג”, מחד, וזכאות לקבלת פיצויים במקרה של אישור תוכנית פוגעת הגורמת לירידת שווי של נכס נדל”ן, מאידך.
גם מנהל מקרקעי ישראל מבקש את חלקו במסגרת דמי היתר ודמי הסכמה במקרה של שימושים השונים מהיעוד לשמו הוחכר הנכס מלכתחילה.
ביום 1.5.2009 נכנס לתוקפו תיקון מס’ 84 לחוק התכנון והבניה אשר נועד לחולל שינוי מהותי בכל הנוגע להליכי הדיון בהיטלי השבחה ופיצויים, לשקיפות ולשוויון בקביעת השומה.
בשנים האחרונות התקבלו החלטות שונות (האחרונה בשנת 2013) המבקשות לייעל את הליכי הערעור על שומת המנהל כמו גם להתאים את הפרוצדורות לערכים דמוקרטיים ומודרניים של שקיפות, הפרדת רשויות ומנהל תקין.
בחינה מעמיקה של הוראות תיקון 84 תגלה לעיניים מבינות, כי הרפורמה של תיקון 84, אשר עדיין לא הופנמה מלוא מידתה על ידי השחקנים במגרש זה, מעבירה הלכה למעשה את כובד המשקל משמאי המקרקעין ליועצים המשפטיים. אם בעבר שיקול הדעת שניתן לשמאי המקרקעין היה כמעט בלתי מוגבל, הרי שלאחר התיקון והפנמת השלכותיו, הביקורת המשפטית על הכרעות השמאי המכריע הינה מעמיקה יותר ומצמצמת יותר ויותר את מרחב שיקול הדעת של השמאי. אם בעבר הכריע כל שמאי ושמאי כראות עיניו בשאלות משפטיות וכן קבע בעצמו ועל פי שיקול דעתו את העקרונות עליו מבוססת שומתו, הרי שכיום מתבקש השמאי יותר ויותר לקבוע את השומה בהתאם לעקרונות משפטיים ההולכים ונקבעים, עקב בצד אגודל, בוועדות הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ובבתי המשפט המנהליים. בשנים האחרונות נדרשים השמאים המכריעים, הן בשומות מכריעות והן בחוות דעתם כשמאים מייעצים, לפרט, לבסס ולנמק את השומה המכרעת וכן לערוך בדיקות עצמאיות ולבסס את קביעותיהם בנתונים, באסמכתאות ובתחשיבים.
השקיפות מאפשרת ביקורת אמיתית על ההליכים, העקרונות והמתודולוגיות העומדות בבסיס שומת המקרקעין.
הצורך בליווי משפטי מקצועי (בנוסף לשמאי) המבין, מתעדכן ונושם את השילוב המשפטי והשמאי הינו הכרח לכל בחינה של היטל השבחה או תביעת פיצויים. ויתור על ייעוץ משפטי מתחילת ההליכים עלול לגרום לנישום או לתובע הפסדים כספיים בלתי ניתנים לתיקון.
באתר זה אנו מביאים בפני הקורא מאמרים רבים פרי עיטנו המבוססים על הנסיון הרב שצברנו בתחום זה. כמו כן, קיבצנו וסקרנו החלטות רבות מכל הערכאות הרלבנטיות הן החלטות שמאי מכריע, הן החלטות בוועדות הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה והן בבתי המשפט המנהליים.
יקרא הקורא ויחכים!

דוח מבקר המדינה על השלטון המקומי לשנים 2011-2012 מבקר בחריפות את העדר הגדרת סל שירותים נורמטיבי בסיסי ברשויות המקומיות. המלצות של ועדות שונות בנושא (ועדת זנבר-1981, ועדת סוארי- 1993, ועדת גדיש- 2000) כמו גם חברות מחקר שנשכרו על ידי משרד הפנים בשנת 2011, לא הסדירו את סל השירותים הנורמטיבי שרשות מקומית חייבת לספק ללא עלות נוספת לאזרח.
בהעדר הגדרה נורמטיבית, קיימים אגרות שונות המוטלות על האזרח בנסיבות שונות, הן על ידי רשויות מקומיות והן על ידי רשויות ציבוריות אחרות.
במציאות הקיימת במדינת ישראל של המאה העשרים ואחת, יהא זה תמים להניח כי כל אגרה הנדרשת על ידי רשות ציבורית מבוססת תמיד על אדנים של חוקיות ושל סבירות. בשורה של פסקי דין והחלטות נמצאו ליקויים שונים באגרות השונות הנדרשות על ידי הרשויות כאגרות אשפה, אגרות שילוט, קרן חנייה וכיוצ”ב. המצוקה התקציבית המתמשכת מעודדת רשויות שונות למצוא דרכים יצירתיות, לעיתים תוך ניצול ציני של הוראות חוק אנכרוניסטיות, לשם הגדלת הקופה הציבורית.
גם אם חיוב כספי של רשות ציבורית נראה על פניו מופרך או בלתי הגיוני בעליל, לעורך הדין הממוצע אין את הכלים להתמודד באפקטיביות עם חיוב שכזה ללא שליטה מוחלטת בשפת הבירוקרטיה. משרדנו רכש את השפה לאחר שנים רבות של חשיפה לצלילי השפה (פונטיקה(, חוקי השפה (פונולוגיה), המבנה הפנימי (מורפולוגיה), המשמעות של המילים (סמנטיקה), הפער בין המילים למשמעות (פרגמטיקה), התהליכים הפסיכולוגיים המעורבים (פסיכולינגוויסטיקה), שחזור גירסאות וחקר ההיסטוריה של הטקסט (פילולוגיה).
אנו מטפלים בכל החיובים הכספיים של רשויות מקומיות וציבוריות , לרבות אגרות בניה, אגרות כיבוי אש, אגרות קרן חניה, אגרות אשפה, אגרות שילוט , היטל שטחים ציבוריים פתוחים וכל כיוצ”ב.

התחשיב אמור להיות אבן הבסיס של כל היטל למימון תשתיות עירוניות. ובחינתו של ההיטל חיונית לקבוע את דינה של הדרישה לתשלום, בהיותו כלי פרשני לבדיקת תכליתו הכלכלית של חוק העזר, חוקיותו והאופן שנקבע ליישומו. תחשיב מעודכן [לפחות אחת לחמש שנים בהתאם לחוזר מנכ”ל משרד הפנים 3/2006], הינו תנאי לשמירת הזיקה החיונית בין ההיטל ובין תכליתו, לכסות את הוצאות העירייה בהתקנת התשתיות.
משרדנו משקיע משאבים רבים במעקב וניתוח תחשיבים רבים העומדים בבסיס התעריפים של חוקי העזר השונים ברשויות השונות.

דרישת תשלום בהיטלי פיתוח אמורה להיות מבוצעת בהתאם לכללים ולדרישות, הצורניות והמהותיות, הן בחוק העזר, הן בחוק המסמיך את הרשות המקומית בהתקנת חוקי העזר והן בדיני המשפט המנהלי באופן כללי.
יש לבחון את התאמתה של דרישת התשלום לכל מערכת החקיקה והפסיקה, על כל שכבותיה, ואת המשמעיות שיש לייחס לחריגה מהכללים שבדין.

ביום 27.06.11 פורסם פסק הדין של בית המשפט העליון בענין ע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נ’ ראש עיריית יבנה, אשר אמור היה לזעזע את אמות הסיפים בכל הנוגע למנהל ציבורי תקין בשלטון המקומי. פסק הדין דן בהסכם שנחתם בין הרשות המקומית ליזם מקומי לפיו היזם יבצע את עבודות התשתית במיזם ובתמורה הוא יקבל פטור חלקי מהיטלי פיתוח שהוא אמור לשלם. נקבע כי סעיף זה בהסכם איננו חוקי ועל העירייה לפעול בדרך של פרסום מכרז לביצוע העבודות וגביית ההיטלים כפי שדורש הדין. פסק הדין מדגיש את התנהלותה הפסולה של עיריית יבנה אשר על מנת להשיא את הכנסותיה ממס, מחד, ולחסוך בעלויות פיתוח, מאידך, פעלה בדרך לא חוקית תוך התעלמות מכללי מנהל תקין.
אמות הסיפים לא נעו ולא זעו שכן עיריית יבנה פעלה כדרך כל הרשויות המקומיות אשר מעדיפות את הדרך של גבייה יעילה, מחד, וביצוע מהיר וזול של עבודות התשתית, מאידך.
נראה שהחלטת בית המשפט העליון הינה גזירה שהן הרשויות והן היזמים אינם יכולים לעמוד בה; מהר מאוד מצאו הרשויות פתרונות והסדירו קריטריונים להמשיך ולהטיל את עלויות הפיתוח על היזם המקומי אשר לא יכול להרשות לעצמו להיות תלוי בביצוע הפיתוח על ידי הרשויות המקומיות, במתכונתן כיום.
פסק הדין והמציאות בפועל ממחישים יותר מכל את הרגישות הנדרשת בטיפול בחיובים של היטלי פיתוח המוטלים על יזמים, בין אם הם עומדים בדרישות החוק ובין אם לאו.

שטח הנכס שאמור להיות נתון עובדתי שלא ניתן לפרשנויות או מחלוקות מהווה את אחת מנקודות המחלוקת המשמעותית ביותר בין האזרח לרשות.
התופעה של נכסים ה”משמינים” ללא סיבה הינו חזון נפרץ במחוזותינו. שיטות המדידה שונות מרשות לרשות ואף לוקות בחוסר שקיפות ובהירות הטבוע עמוק בפסיקותיהם הסותרות של בתי המשפט בנושאים שונים כגון, שטחים משותפים, שטחי עזר, שטחים טכניים, גלריות, פרגולות ועוד כיוצ”ב.
הוא אשר אמרנו- מה שנראה לאדם הנורמלי נתון עובדתי מדויק- מהווה כר נרחב למחלוקות בין הנישום לרשות המקומית.

"התיישנות" על פי הדין הישראלי נקבעה לתקופה של 7 שנים Extra resources.
ל"שיהוי", לעומת זאת, לא תמיד נקבע תקופה מוגדרת; השאלה אם התקיים שיהוי תלויה בפרמטרים עובדתיים שונים הנדרשים להוכחה, כגון, מידת הויתור של המשתהה, מידת ההסתמכות של הטוען לשיהוי ומידת הפגיעה בשלטון החוק, אם תתקבל טענת השיהוי.
מחלוקות כספיות בין אזרח לרשות ציבורית, על פי טיבם וטבעם, כוללים בחובם שיקולים ואיזונים עדינים העלולים לגרום- לעיתים רבות תוך תחושת אי צדק- להתעלמות מדיני ההתיישנות או במניעת דיון לגופו של ענין רק בשל שיהוי בהגשת העתירה.

החיים של עולם המשפט המודרני מבוססים בהכרח על כללים של סדרי דין, סמכויות, מועדים ופרוצדורות. נישום מן השורה עלול להפסיד את זכויותיו ודרכו להיכל הצדק עלולה להיחסם אך ורק בשל חוסר מודעות או עירנות למועדים ולפרוצדורות המתאימות. כללי הפרוצדורה בדיני המיסוי העירוני, והארנונה בפרט, הינה מערכת לא מלוטשת ולא חד משמעית. על המשפטן לפלס דרכו בין החקיקות והפסיקות המשתנות, לעיתים סותרות, על מנת לבחור נכונה את הפרוצדורה המשפטית המתאימה.
חוסר בהירות, מחד, ונוקשות, מאידך, הנם כלים יומיומיים בארגז הכלים של עורכי הדין המייצגים את הרשויות המקומיות אשר עושים כל מאמץ לחסום את דרכם של הנישומים בניסיונם להביא את מחלוקתם בפני ביקורת שיפוטית ניטרלית Full Report.
בקטגוריה זו סקרנו פסקי דין ומאמרים הנוגעים לנושאים אלה.

סוגיית הפטורים מארנונה למוסדות הפועלים ללא כוונת רווח נוגעת בנימיה העדינים של הבעייתיות הכרוכה במבנה השלטון המקומי בישראל ויחסיה עם השלטון המרכזי. המלצות ועדת סוארי מ-1993 על הגברת האוטונומיה של השלטון המקומי בדרך של מתן יתר חופש בקביעת רמת ההכנסה, רמת ההוצאה והרכב התקציב- מעולם לא יושמו בפועל.
במציאות הקיימת, הסמכות לקבוע מיהם המוסדות הזכאים לפטור מארנונה איננה מצויה בידי הרשות המקומית. בפקודה מנדטורית משנת 1938 נקבעו קבוצות של מוסדות הזכאים לפטור, חלקם פטורים אבסולוטיים חלקם נתונים לשיקול דעתו של שר הפנים. על שר הפנים להפעיל את שיקול דעתו על-פי קריטריונים שאמורים להיות ברורים, ענייניים, גלויים ושווים.
בפועל, הקריטריונים שנקבעו על ידי שר הפנים והשיקולים ליישומם לא תמיד ברורים די הצורך; פעמים לא ענייניים ולא גלויים מלוא קומתם; ולעיתים קרובות נגועים בחוסר שוויוניות ואפליה. המסע לקבלת הפטור או למניעת ביטולו עלול להיות מפרך גם עם ליווי של מי שצעד במסלול זה רבות לפנים, וללא מוצא באופן בלתי הפיך למבקש לצעוד בו בכוחות עצמו.

לב ליבה של המלאכה הארנונאית הנה קביעת סוג הנכס וסיווגו לפי השימוש בפועל ובהתאם לצו הארנונה הרלבנטי task list software.
מה שנראה על פניו כמלאכה פשוטה- הנה לעתים קרובות מלאכה מורכבת ומסובכת המעסיקה חדשות לבקרים את ועדות הערר ובתי המשפט. כללי הפרשנות הקיימים האמורים לשמש כלי עזר לביצוע מלאכה זו, אינם עשויים מיקשה אחת ואף אינם ברורים בפני עצמם. תכלית החקיקה- האמורה להוות כלי עזר פרשני ראשון במעלה- נתונה בפני עצמה לפרשנות ולספקולציות. על הפרשן הארנונאי להעמיק ולחשוף את התכליות השונות העומדות בבסיס הסיווגים תוך התייחסות לשיקולים כלכליים, שמאיים, חברתיים וציבוריים.

כאשר אנו מדברים על סבירות, אנו מניחים שהרשות פועלת על פי הסמכות שניתנה לה בחוק, בתום-לב, שקלה את השיקולים הרלוונטיים (ללא שיקולים זרים ולא בשרירותיות) ולמרות זאת קיימת עילה מנהלית לביטול החלטתה.
כך, למשל, ייתכן שתעריף מסויים בצו הארנונה שהתקבל כחוק ובתום לב נגוע בחוסר סבירות קיצוני באופן המחייב את ביטולו.
הוכחת חוסר סבירות דורשת מומחיות ארנונאית מקיפה ומעמיקה בעלת היכרות ויכולת ניתוח של מידע מגוון, המביאה בחשבון הן את התמונה הכללית והן את הפרטים והניונאסים.
חוסר סבירות יכול להתקיים בהשוואה לתעריפים אחרים באותה רשות, בהשוואה לרשויות סמוכות, לרשויות בעלות דירוג דומה ועוד כיוצ”ב. עתירה בעילה של חוסר סבירות מלווה בדרך כלל בחוות דעת המוכיחה את חוסר הסבירות בנתונים ובמספרים.

שאלת אופן חיובם של נכסים לא פעילים, אם בכלל, מעסיקה את הרשויות המקומיות ואת בתי המשפט חדשות לבקרים. קיים קושי אמיתי לבעלים של נכס לשלם ארנונה בתעריף מלא על נכס שאינו מניב לו פירות. בניגוד לעבר, ניכרת מגמה ברורה בפסיקת בתי המשפט לזנוח את מבחן הכדאיות הכלכלית אשר נעשה בו שימוש במספר פסקי דין בעבר ולבחון כל נכס ונכס על פי נסיבותיו האובייקטיביות. אינו דומה נכס לנכס וכל מקרה נבחן על פי נסיבותיו של הנכס בהתאמה לרשות המקומית בו הוא נמצא ולקריטריונים שאומצו על ידה.

חקיקת ההקפאה נולדה עקב המשבר הכלכלי ששרר במדינה בראשית שנות ה-80. הצורך לווסת את שיעורי האינפלציה הגבוהים באותה תקופה הביא לחקיקת החוק לייצוב משק המדינה, התשמ”ה-1985, אשר הגביל את סמכות הרשויות המקומיות בקביעה והעלאה של תעריפי הארנונה. מאותה שנה ואילך, נקבעו מידי שנה, בהוראות חוק שונות, שיעורי ההעלאה המותרים במיסוי ארנונה, ונקבע כי כל חריגה מהשיעורים המותרים דורשת את אישור שר הפנים ושר האוצר .
העלאת תעריף הארנונה יכול שיעשה על ידי שינוי התעריף באופן ישיר, ויכול שיעשה בעקיפין, על ידי שינוי הגדרות סיווג, שינוי קריטריונים וכיו”ב. דיני ההקפאה מגבילים גם את האפשרות להעלות את המחיר בדרך עקיפה באמצעות כל שינוי שיש בו כדי להגדיל או לשנות את החיוב בארנונה מעבר לשיעור ההעלאה המותר, ודורשים אישור של שר הפנים ושר האוצר לכל שינוי כזה.
על המומחה הארנונאי להיות בקי בצווי הארנונה של הרשות המקומית החל משנת 1985, שיעורי ההעלאה המותרים מידי שנה, אישורי שרי הפנים והאוצר שניתנו והחלטות בתי המשפט המגוונות שהתקבלו כתוצאה מדיון בסוגיות הקשורות לתחום זה, והן רבות.

בשנים האחרונות התפשט לו נוהג בקרב הרשויות המקומיות לדרוש מנישומים תשלומים בסכומים גבוהים בנימוק ל”טעות” בשומת הארנונה או בחוסר התאמה בין הרשום בספרי העירייה למצב בפועל, תוך הטלת מיסים ותשלומי חובה אחרים בתחולה רטרואקטיבית. כעקרון, הנטייה במשפט היא להסתייג מנורמה בעלת תחולה למפרע נוכח פגיעתה בעקרונות יסוד של צדק והגינות, ביכולת ההסתמכות, ביציבות המשפטית וכפועל יוצא גם באמון הציבור במוסדות השלטון. למרות האמור, קיימים מקרים רבים בהם מאשרים בתי המשפט הטלת חיובים רטרואקטיביים. בשיטה הקיימת לא ניתן להגדיר מראש מתי יחול הכלל ומתי ידו של היוצא מן הכלל תהיה על העליונה, אולם, ברור, כי נדרש נסיון מעשי רב וחוש ארנונאי מפותח על מנת להסיר את רוע הגזירה, או לפחות, להקטין את היקפה.

תשלומי חובה מוניציפליים הינם כינוי לכלל התשלומים הנדרשים כמס או אגרה עבור שירותים בתחום המוניציפלי.
שמותיהם מגוונים וכוללים אגרה, היטל, דמי השתתפות, תרומה, מלווה חובה, בלו, תשלומי כפייה, היטל השבחה ועוד.
במדינת ישראל השירותים בתחום העירוני יכול ויסופקו על ידי הרשויות המקומיות ויכול ויסופקו על ידי רשויות המדינה או על ידי גופים שהוקמו מטעם המדינה.
כך, למשל, אגרת בניה נדרשת על ידי הועדות המקומיות לתכנון ובניה, אגרות כיבוי אש על ידי הרשות הארצית לכבאות והצלה ( ככלל, ברוב מדינות העולם כיבוי אש הוא שירות עירוני), החל משנת 2001 שירותי המים והביוב מסופקים על ידי תאגידי המים והביוב, ועוד.
הפרקטיקה עתירת הנסיון מלמדת שיש לבחון בעיניים מקצועיות כל חיוב וחיוב הנדרש מרשות ציבורית הן לעניין חוקיותו והן לעניין שיעורו.

במבט ראשון התביעה הייצוגית הינו מכשיר משפטי הנועד לאפשר לקבוצה גדולה של תובעים לתבוע בגין מעשה או מחדל שנעשה כלפי כל חברי הקבוצה. מבט מעמיק יותר יגלה לנו, כי התביעה הייצוגית הינה, למעשה, אמצעי קפיטליסטי להגברת אכיפת החוק באמצעות “הפרטה” של מערכת האכיפה. במקום שרשויות החוק לא מסוגלות או לא יכולות להתמודד עם הפרות חוק או עוולות הנגרמות על ידי גופים גדולים וחזקים כלפי מספר רב של נפגעים- באה התביעה הייצוגית ומעודדת את המגזר הפרטי לאכוף את הדין על המפר או המעוול באמצעות הגשת תביעה ייצוגית.
ברור, כי לשם השגת המטרה נדרש לקיים מערכת תמריצים וסנקציות שיהיו אפקטיביים דיים לעודד גורמים פרטיים לפעול לאכיפת הדין ולהרתעה מהפרתו.
הגמול לתובע הייצוגי ושכר טרחה לבאי כוחו נקבע בהתאם לשיקולי הכוונה ציבוריים ועידוד הגשת תביעות ייצוגיות ראויות. תביעה ייצוגית הולמת מרתיעה ומחנכת את המיפר- לרבות רשויות ציבוריות- להפנים כי הפרת החוק אינה משתלמת. בתביעות ייצוגיות מנהליות ישנה חשיבות מיוחדת גם להגברת אימון הציבור בשלטון החוק.
כמו כל מכשיר בחיינו, כגדול עוצמתו כן גודל האחריות והסכנות משימוש לא נכון בו. הגשת תביעה ייצוגית, בפרט מנהלית, צריכה להיעשות בזהירות, בשום שכל ומתוך תחושת אחריות ציבורית, לאחר בחינה מדוקדקת של התשתית העובדתית והמשפטית העומדת ביסוד התובענה והערכה ריאלית של סיכוייה. בשנת 2013 הוגשו בישראל כ- 1,100 תובענות ייצוגיות, כ- 35% מתוכן הוגשו כנגד רשויות.
ניכרת מגמה, עליות וירידות בה, של הכרה הולכת וגוברת בחשיבותו של המכשיר הייצוגי יחד עם דרישות מצד בתי המשפט להתמקצעות והגשת תביעות ייצוגיות ראויות ובעלות תועלת ציבורית.
משרדנו צבר נסיון רב, בארץ ובחו”ל בהגשה וטיפול של תובענות ייצוגיות איכותיות בנושאים מנהליים שבתחום מומחיותינו ובנושאים של איכות הסביבה בשיתוף פעולה עם משרדים שונים.
באתר זה קיבצנו מאמרים ופסקי דין רבים השופכים אור על המגמות בפסיקה ובפרקטיקה להשתלבותו של מוסד התובענות הייצוגיות בנוף המשפטי והכלכלי במדינת ישראל.

תובענה מנהלית הינה הליך שבמסגרתו ניתן לתבוע סעד כספי אזרחי במסגרת השגה על החלטה מנהלית. בדרך כלל ניתן לתבוע סעד כספי רשות ציבורית במסגרת בתי המשפט הרגילים, אולם בתוספת השלישית לחוק בתי המשפט לעניינים מנהליים תש”ס – 2000 מפורטים שני מקרים בהם ניתן לבקש סעד כספי בבית המשפט לעניינים מנהליים והם – תביעת פיצויים במסגרת מכרז, ותביעת פיצויים במסגרת תביעה יצוגית כנגד רשות.

עתירה מנהלית הינה הכלי המשפטי הקיים בחוק המאפשר לאזרח להשיג על החלטות שהתקבלו על ידי גופי המנהל, לערער על דרך ביצועם של חוקים ותקנות על ידי הרשויות השונות וכן על התנהלות בלתי תקינה של גופים שלטוניים.
אחד הדברים החשובים ביותר שיש להקפיד עליו בהגשת עתירה מנהלית הגשת העתירה ללא שיהוי, ולא יאוחר מ-45 יום “מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם”.

החל משנת 2004, סעיף 8 (ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה מאפשר חיוב בעל שליטה בחוב ארנונה שמיוחס לחברה שבבעלותו. מטרתו של סעיף 8(ג) להקל על גביית המיסים של הרשויות המקומיות, על ידי פעולה של “הרמת מסך” רחבה, ואולי אף גסה, בניגוד לעיקרון הרווח בדיני התאגידים של האישיות המשפטית הנפרדת. החוק מחייב קיומן של הנסיבות המיוחדות המנויות בסעיף 119א(א)(3) לפקודת מס הכנסה, בלעדיהן- לא ניתן להפעילו. בין היתר, מקים החוק חזקה לפיה “יראו את הנכסים שהיו לחברה כאילו הועברו לבעלי השליטה בו בלא תמורה”. חזקה זו, ומכוח מטרתה, הוכרה כ “חזקת ההברחה” והיא ניתנת לסתירה ברמה של הטיית מאזן ההסתברויות, על ידי בעל השליטה בחברה.
הרשויות המקומיות ויועציהן עושים שימוש “סיטוני” וללא אבחנה בניסיונם להחיל את הסעיף על כל חברה שהפסיקה את פעילותה והותירה חובות לרשות. התנאים, המגבלות והנסיבות בהן ניתן לעשות שימוש בסעיף זה הנם מושא לפסיקות סותרות בבתי המשפט, ונדמה שטרם נאמרה המילה האחרונה ונקבעו הלכות ברורות בנושא.

היטלי סלילה ותיעול הם תשלומי חובה הנדרשים מבעלי נכסים לשם מימון התקנתן של תשתיות כבישים, מדרכות ותיעול. הבסיס הנורמטיבי להטלת ההיטלים מעוגן בחוקי עזר הנחקקים על ידי הרשות המקומית באישור משרד הפנים. כעקרון, המועד בו מתגבש החיוב הינו במועד ההתקנה הראשונה של התשתית העירונית הגובלת או משרתת את הנכס, או במועד הגשת בקשה להיתר בניה חדשה או תוספת בניה.

הפעילות בתחום משק המים והביוב ברשויות המקומיות, לפני הרפורמה, הושפעה במידה רבה מסדרי העדיפויות של השלטון המקומי והסטת משאבים שנגבו לשם הקמה וחידוש של תשתיות לצורכי כיסוי גירעונות ותקציב שוטף. כתוצאה מכך, משק המים והביוב סבל מרמת תחזוקה לקויה הגורמת לפחת מים גבוה, לזיהומים סביבתיים ולפגיעה ברמת השירות לאזרח.
הרפורמה שהחלה בשנת 2001 נועדה להפקיע את הטיפול במשק המים והביוב מהרשויות המקומיות, הפרטתם והעברתם לניהולם של תאגידים מקצועיים .
העיקרון החשוב ביותר ברפורמה הינו קביעת תעריף אחיד לצרכן לפי עקרון העלות המוכרת. לפי עיקרון זה, התעריפים ייקבעו לפי העלות הריאלית של אספקת שירותי המים והביוב וייקבע תעריף אחיד, קרי, כלל הצרכנים ישלמו תעריף אחיד בכל הארץ. כדי לגשר בין שני עקרונות סותרים לכאורה (מצד אחד – התעריף של כל תאגיד אמור להקבע על פי עלויותיו – דבר היוצר תעריף שונה תלוי תאגיד, ומצד שני תעריף אחיד וזהה לכל צרכני המים בארץ) נקבע כי כל תאגיד ישלם למקורות תעריף שונה בעד המים באופן שהעלות לתאגיד בתוספת התשלום למקורות יסתכמו תמיד לתעריף האחיד.
אם בעבר חוייבו הצרכנים בתשלומים שוטפים עבור שירותי המים והביוב ותשלום חד פעמי (היטלים) עבור הקמה ראשונית של תשתיות המים והביוב, הרי שבאה הרפורמה, ביטלה את התשלומים החד פעמיים וקבעה משטר חיובים חדש לפיו הצרכנים יחוייבו בתעריף שוטף אחיד למים וביוב אשר יכלול בתשלום התקופתי גם את התמורה שהייתה גלומה בתשלומים החד פעמיים (ההיטלים).
במדינת ישראל כמו במדינת ישראל, למעלה מעשור מתחילת הרפורמה, ביטול התשלומים ההוניים החד פעמיים ומימון העלות ההונית במסגרת התעריף האחיד השוטף הינו להלכה ולא למעשה, שכן, בפועל, התאגידים גובים גם היטלי ביוב ומים מכח הוראות מעבר זמניות המתחדשות מעת לעת.

להרחבת התמונה למבקשים להעמיק , נפרט את מרכיבי עלות שירותי ההון בתעריף לצרכן כפי שנקבעו בכללים. התעריף נקבע לפי העלויות הנורמטיביות ברכיבי התפעול, ההון והאחזקה בתוספת רווח סביר ועלות המים.

מרכיבי עלות שירותי ההון- עלות זו מתבססת על ערך הכינון של הנכסים שהועברו לתאגיד מהעירייה. הפחת המוכר בתעריף לתשתיות המים והביוב נקבע על 30 שנה. שיעור התשואה המוכר של ההון העצמי בגין ערך הנכסים המופחת הינו 7%, הריבית המוכרת על” ההון הזר” הינה 6% והמנוף הפיננסי הנורמטיבי הינו 40:60. למעשה, 40% מערך הכינון המופחת של הנכסים המועברים מוכר למעשה כהכרה תעריפית בעלות הון נורמטיבית, והיתרה – כהון מניות. ובמילים אחרות: 40% משווי הנכסים נחשב כ”הון זר” עליו מחושבת תשואה של 6% ו- 60% משווי הנכסים נחשבים כהון עצמי כנגדם מקבלת הרשות מניות בתאגיד. מכפלת התשואה שנקבעה בשווי 40% מערך הנכסים שהועברו מהווה את מרכיב התשואה על ההון הזר בתעריף לצרכן. למעשה, הצרכנים יחוייבו לשלם מרכיב זה כריבית עד עולם על פני השנים הבאות במסגרת התעריף לצרכן. ( בשנת 2012, מרכיב זה היווה כ-3.5% מהתעריף הנמוך וכ-2.2% מהתעריף הגבוה לצרכן).

פעולות תכנון של רשויות התכנון גורמות לחיוב בהיטל השבחה במקרים של “עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג”, מחד, וזכאות לקבלת פיצויים במקרה של אישור תוכנית פוגעת הגורמת לירידת שווי של נכס נדל”ן, מאידך.
ביום 1.5.2009 נכנס לתוקפו תיקון מס’ 84 לחוק התכנון והבניה אשר נועד לחולל שינוי מהותי בכל הנוגע להליכי הדיון בהיטלי השבחה ופיצויים, לשקיפות ולשוויון בקביעת השומה.
בחינה מעמיקה של הוראות התיקון תגלה לעיניים מבינות, כי הרפורמה של תיקון 84, אשר עדיין לא הופנמה מלוא מידתה על ידי השחקנים במגרש זה, מעבירה הלכה למעשה את כובד המשקל משמאי המקרקעין ליועצים המשפטיים. אם בעבר שיקול הדעת שניתן לשמאי המקרקעין היה כמעט בלתי מוגבל, הרי שלאחר התיקון והפנמת השלכותיו, הביקורת המשפטית על הכרעות השמאי המכריע הינה מעמיקה יותר ומצמצמת יותר ויותר את מרחב שיקול הדעת של השמאי. אם בעבר הכריע כל שמאי ושמאי כראות עיניו בשאלות משפטיות וכן קבע בעצמו ועל פי שיקול דעתו את העקרונות עליו מבוססת שומתו, הרי שכיום מתבקש השמאי יותר ויותר לקבוע את השומה בהתאם לעקרונות משפטיים ההולכים ונקבעים, עקב בצד אגודל, בוועדות הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ובבתי המשפט המנהליים. בשנים האחרונות נדרשים השמאים המכריעים, הן בשומות מכריעות והן בחוות דעתם כשמאים מייעצים, לפרט, לבסס ולנמק את השומה המכרעת וכן לערוך בדיקות עצמאיות ולבסס את קביעותיהם בנתונים, באסמכתאות ובתחשיבים.
השקיפות מאפשרת ביקורת אמיתית על ההליכים, העקרונות והמתודולוגיות העומדות בבסיס שומת המקרקעין.
הצורך בליווי משפטי מקצועי (בנוסף לשמאי) המבין, מתעדכן ונושם את השילוב המשפטי והשמאי הינו הכרח לכל בחינה של היטל השבחה או תביעת פיצויים. ויתור על ייעוץ משפטי מתחילת ההליכים עלול לגרום לנישום או לתובע הפסדים כספיים בלתי ניתנים לתיקון.
באתר זה אנו מביאים בפני הקורא מאמרים רבים פרי עיטנו המבוססים על הנסיון הרב שצברנו בתחום זה. כמו כן, קיבצנו וסקרנו החלטות רבות מכל הערכאות הרלבנטיות הן החלטות שמאי מכריע, הן החלטות בוועדות הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה והן בבתי המשפט המנהליים.

הכלל המשפטי והג’נטלמני שהסכמים צריך לכבד אינו בהכרח חל על רשות שלטונית. שאלת יכולתה של רשות שלטונית להשתחרר מהסכם עליו היא חתומה נידונה רבות בפסיקה אשר קבעה כללים המאפשרים לרשות ציבורית להשתחרר מהסכמים עליהם חתמה (“הלכת ההשתחררות”). במקרים מסוימים, בתי המשפט אף ביטלו הסכמים שנראו להם חורגים מכללים של מנהל ציבורי תקין. בנוסף, על מנת שהסכם עם רשות מקומית יהיה בר תוקף, עליו להיות ערוך בהתאם לכללים שנקבעו בפקודת העיריות שכן, הרשות הציבורית לא תהסס להתנער מהסכם עליו היא בעצמה חתמה שלא בהתאם לכללים הנוקשים הנדרשים בפקודה.

פקודת העיריות המנדטורית מעניקה לרשות המקומית סמכויות גבייה ייחודיות לגביית המס המגיע ממנה. החל משנת 2000 העניק שר האוצר לרשויות מקומיות סמכויות גבייה רחבות לגביית מסים ותשלומי חובה בדרך של גבייה מנהלית עצמאית וללא צורך לפנות לבתי המשפט או ללשכות ההוצאה לפועל. בשנים מאוחרות יותר, צומצמו והוגבלו סמכויותיהן של הרשויות בהפעלת הסמכות.
הליך הגבייה המנהלית הנו הליך דרקוני אשר אושר על ידי בתי המשפט, לא בלי התלבטות, כחוקי וחוקתי. יחד עם זאת, בפני הרשויות המקומיות הוצבו תמרורי אזהרה רבים, הן על ידי בתי המשפט, הנחיות היועץ המשפטי לממשלה ועוד, המזהירים מפני שימוש לא סביר ולא מידתי בהליך הגבייה המנהלי. נישום הסבור שהופעלו נגדו הליכי גבייה מנהליים באופן לא חוקי רשאי לפנות לרשות המקומית בבקשה מנומקת לעיכוב הליכי הגבייה המנהלית או, במידת הצורך, לפנות באופן יזום לערכאות המשפטיות לביטול ההליכים או עיכובן.

חשבון הארנונה האמור להיות פשוט וברור לנישום הנדרש לשלמו, אינו מגלה בהכרח את כל צפונותיו. המרכיבים הבסיסיים של החשבון, סיווג הנכס, סוגו ושטחו, הינם קצה קצהו של קרחון שבסיסו הינה תשתית עובדתית ומשפטית רחבה מיני ים, המסתתרת ברובה מתחת לפני המים ולא מעט פעמים במים עמוקים מאוד.

רשויות מקומיות לא מעטות פועלות חדשות לבקרים למציאת דרכים יצירתיות, לעיתים עד קצה הסמכות החוקית וההגיונית ולעיתים מעבר לה, להגדיל את הכנסותיהן על חשבונם של משלמי המיסים. מבנה השלטון המקומי במדינת ישראל מציע (תרתי משמע) קרקע פורייה לעיוותים רבים במערכת המיסוי העירונית: ה”מצוקה תקציבית” המובנית במבנה השלטון המקומי הקיים, ריבוי החוקים על תיקוניהם ורב גוניותם, סקאלה ארוכה מדי של תחום אפור וחוסר ודאות, לקונות ואי בהירות הנוגעות למדדי ההשוואה או העדר ההשוואה בין הרשויות הרבות, קיומה של “תורה שבעל פה” דינמית לצד “התורה שבכתב”, ועוד.

בדיקת חיובי הארנונה וניהול מחלוקות כספיות עם הרשויות הינה מלאכה לא פשוטה הדורשת מומחיות מיוחדת, נסיון רב, כישורים וכלים מקצועיים שונים ממגוון תחומים. הסיטואציה המשפטית הארנונאית מבוססת ומחייבת שילוב של ידע מתחומי הכלכלה, המדידות, השמאות והחשבונאות.
כפי שאין להשוות בין אדם לאדם לא ניתן להשוות בין נכס לנכס. לכל נכס חיים משלו ומאפיינים הייחודיים רק לו. טיפול בענייני ארנונה מחייב, איפוא, עין מקצועית, יד מיומנת ולב מבין המסוגלת לנתח את הסיטואציה על קרבה ועל כרעיה, לבנות אסטרטגיה מתאימה ולנווט בתנאים של אי ודאות בין השחקנים השונים למציאת הפתרון הנכון.

היטלי פיתוח מוטלים על בעלים של נכס לשם מטרה ספציפית ומוצהרת של הקמת תשתיות עירוניות, כגון, סלילת כבישים ומדרכות, תשתיות הולכת מים וביוב ותשתיות תיעול וניקוז.
תעריף ההיטל מפורסם על ידי הרשות המקומית באמצעות חוקי עזר, ומחושב, דרך כלל, לפי שטח הקרקע והשטח הבנוי או המבוקש בהיתר הבנייה. התעריף לא נקבע בעלמא, אלא על סמך תחשיב כלכלי האמור לשקף חלוקה צודקת ושוויונית של עלויות הפיתוח בין כלל בעלי הנכסים.
המצב השורר כיום טומן בחובו פוטנציאל מובנה להפחתה או ביטול דרישות תשלום בהיטלי פיתוח. ה”חטא הקדמון” מתחיל מהסטה עיקבית ומתמשכת של הון זמין שנועד להקמת תשתיות, לצורך כיסוי גירעונות ושימושים שאמורים להיות מכוסים מהתקציב הרגיל.
פענוח הצופן המקודד בחוקי העזר הינה מלאכה מורכבת הדורשת השגה וניתוח של מידע מגוון החל מתיקי בניין וארכיונים וכלה בתוכניות בניה, פרוגרמות ותקציבי פיתוח חיצוניים.
הרפורמה במשק המים והביוב העבירה את הסמכויות לגביית היטלי מים וביוב מהרשויות המקומיות לתאגידי המים. יחסי הגומלין בין האזרח, התאגיד, הרשות המקומית ורשות המים מעוררים סוגיות ואתגרים משפטיים חדשים בתחומי מומחיותינו.
משרדנו מפעיל מערך של צוות יועצים רב תחומי המתמחה בעיבוד וניתוח של דרישות התשלום על כל מרכיביהם, תוך שימוש במאגרי מידע שנצברו במשרד במהלך השנים על מנת לבחון את חוקיות התעריפים, סבירותם, תחולתם על המקרה הספציפי וגיבוש דרכים והמלצות להפחתתם.
מיומנות וכישורים משפטיים אינם מספיקים לטיפול יעיל בהיטלי פיתוח. נדרשת מידה רבה של רגישות למערכת היחסים העדינה והמורכבת בין היזם לרשות המקומית, הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך, ומחויבות אתית ומקצועית להעמיד את טובת הלקוח הכוללת בראש מערכת השיקולים.